Panduan untuk Investasi di Real Estat India

Real estat secara tradisional menjadi jalan untuk investasi yang cukup besar dan peluang investasi bagi Individu dengan Kekayaan Bersih Tinggi, lembaga keuangan serta individu yang mencari alternatif yang layak untuk menginvestasikan uang di antara saham, emas batangan, properti, dan jalan lainnya.

Uang yang diinvestasikan dalam properti untuk pendapatan dan pertumbuhan modalnya memberikan pengembalian pendapatan yang stabil dan dapat diprediksi, mirip dengan obligasi yang menawarkan pengembalian investasi reguler, jika properti disewa serta kemungkinan apresiasi modal. Seperti semua opsi investasi lainnya, investasi real estat juga memiliki risiko tertentu yang menyertainya, yang sangat berbeda dari investasi lain. Peluang investasi yang tersedia secara luas dapat dikategorikan ke dalam sektor perumahan, perkantoran komersial dan ritel.

Skenario investasi di real estat

Setiap investor sebelum mempertimbangkan investasi real estat harus mempertimbangkan risiko yang terlibat di dalamnya. Opsi investasi ini menuntut harga masuk yang tinggi, kekurangan likuiditas, dan periode kehamilan yang tidak pasti. Untuk menjadi tidak likuid, seseorang tidak dapat menjual beberapa unit propertinya (seperti yang dapat dilakukan dengan menjual beberapa unit ekuitas, hutang atau bahkan reksa dana) jika ada kebutuhan dana yang mendesak real estate developer indonesia .

Jangka waktu investasi properti tidak pasti. Investor juga harus memeriksa kepemilikan properti yang jelas, terutama untuk investasi di India. Para ahli industri dalam hal ini mengklaim bahwa investasi properti harus dilakukan oleh orang-orang yang memiliki kantong lebih dalam dan pandangan jangka panjang terhadap investasi mereka. Dari perspektif keuntungan finansial jangka panjang, disarankan untuk berinvestasi di properti komersial dengan kualitas yang lebih tinggi.

Pengembalian dari pasar properti sebanding dengan ekuitas dan dana indeks tertentu dalam jangka panjang. Setiap investor yang ingin menyeimbangkan portofolionya sekarang dapat melihat sektor real estat sebagai sarana investasi yang aman dengan tingkat volatilitas dan risiko tertentu. Penyewa yang tepat, lokasi, kategori segmental dari pasar properti India dan preferensi risiko individu akan terbukti menjadi indikator utama dalam mencapai hasil yang ditargetkan dari investasi.

Pengenalan yang diusulkan dari REMF (Real Estate Mutual Funds) dan REIT (Real Estate Investment Trust) akan meningkatkan investasi real estat ini dari sudut pandang investor kecil. Ini juga akan memungkinkan investor kecil untuk memasuki pasar real estat dengan kontribusi kurang dari 10.000 INR.

Ada juga permintaan dan kebutuhan dari pelaku pasar yang berbeda dari segmen properti untuk secara bertahap melonggarkan norma-norma tertentu untuk FDI di sektor ini. Investasi asing ini kemudian akan berarti standar infrastruktur yang lebih tinggi dan karenanya akan mengubah keseluruhan skenario pasar dalam hal persaingan dan profesionalisme pelaku pasar.

Secara keseluruhan, real estat diharapkan menawarkan alternatif investasi yang baik untuk saham dan obligasi di tahun-tahun mendatang. Daya tarik investasi real estat ini akan semakin ditingkatkan karena inflasi yang menguntungkan dan rezim suku bunga rendah.

Ke depan, ada kemungkinan bahwa dengan kemajuan menuju kemungkinan pembukaan industri reksa dana real estat dan partisipasi lembaga keuangan ke dalam bisnis investasi properti, ini akan membuka jalan bagi investasi real estat yang lebih terorganisir di India, yang akan menjadi cara yang tepat bagi investor untuk mendapatkan alternatif untuk berinvestasi dalam portofolio properti di tingkat marjinal.

Profil Investor

Dua segmen investor paling aktif adalah High Net Worth Individuals (HNI) dan Lembaga Keuangan. Sementara institusi secara tradisional menunjukkan preferensi untuk investasi komersial, individu dengan kekayaan bersih yang tinggi menunjukkan minat untuk berinvestasi di properti residensial maupun komersial.

Terlepas dari ini, adalah kategori ketiga dari Non-Resident Indian (NRIs). Ada bias yang jelas terhadap investasi di properti hunian daripada properti komersial oleh NRI, fakta ini dapat dianggap sebagai keterikatan emosional dan keamanan masa depan yang diinginkan oleh NRI. Karena formalitas dan dokumentasi yang diperlukan untuk membeli properti tak bergerak selain properti pertanian dan perkebunan cukup sederhana dan pendapatan sewa dapat dikembalikan secara bebas ke luar India, NRI telah meningkatkan peran mereka sebagai investor di real estat.

Penanaman Modal Asing Langsung (FDI) di real estat merupakan sebagian kecil dari total investasi karena ada batasan seperti kunci minimum dalam jangka waktu tiga tahun, ukuran minimum properti yang akan dikembangkan dan keluar bersyarat. Selain persyaratan tersebut, investor asing harus berurusan dengan sejumlah departemen pemerintah dan menafsirkan banyak undang-undang / anggaran rumah tangga yang rumit.

Konsep Real Estate Investment Trust (REIT) hampir diperkenalkan di India. Tetapi seperti kebanyakan instrumen keuangan baru lainnya, akan ada masalah agar konsep baru ini dapat diterima.

Real Estate Investment Trust (REIT) akan disusun sebagai dedikasi perusahaand untuk memiliki dan, dalam banyak kasus, mengoperasikan real estat yang menghasilkan pendapatan, seperti apartemen, pusat perbelanjaan, kantor dan gudang. REIT adalah perusahaan yang membeli, mengembangkan, mengelola, dan menjual aset real estat dan memungkinkan peserta berinvestasi dalam portofolio properti yang dikelola secara profesional.

Beberapa REIT juga terlibat dalam pembiayaan real estat. REIT adalah entitas atau perusahaan pass-through yang mampu mendistribusikan sebagian besar arus kas pendapatan kepada investor, tanpa pajak, di tingkat perusahaan. Tujuan utama REIT adalah untuk memberikan keuntungan kepada investor seutuhnya mungkin. Oleh karena itu, pada awalnya, aktivitas bisnis REIT secara umum akan dibatasi untuk menghasilkan pendapatan sewa properti.

Peran investor berperan penting dalam skenario di mana kepentingan penjual dan pembeli tidak cocok. Misalnya, jika penjual ingin menjual properti dan penghuni yang teridentifikasi bermaksud untuk menyewakan properti, di antara mereka, kesepakatan tidak akan pernah terbuahkan; namun, seorang investor dapat memperoleh hasil yang kompetitif dengan membeli properti dan menyewakannya kepada penghuni.

Dasar pemikiran skema investasi real estat

Kegiatan real estat mencakup berbagai macam kegiatan seperti pengembangan dan pembangunan kota mandiri, perumahan dan properti komersial, pemeliharaan properti yang ada, dll.

Sektor konstruksi adalah salah satu sektor lapangan kerja tertinggi dalam perekonomian dan secara langsung atau tidak langsung mempengaruhi nasib banyak sektor lainnya. Ini menyediakan lapangan kerja bagi angkatan kerja yang besar termasuk sebagian besar tenaga kerja tidak terampil. Namun karena berbagai alasan, sektor ini tidak memiliki akses yang lancar ke keuangan kelembagaan. Hal ini dianggap sebagai salah satu penyebab sektor tersebut tidak berjalan sesuai potensinya.

Dengan menyalurkan tabungan kecil ke dalam properti, investasi akan sangat meningkatkan akses ke keuangan kelembagaan yang terorganisir. Peningkatan aktivitas di sektor properti juga meningkatkan aliran pendapatan ke kas Negara melalui peningkatan pajak penjualan, oktro dan pungutan lainnya.

Real estat merupakan kelas aset penting, yang dalam keadaan konvensional bukan merupakan jalur yang layak bagi investor di India saat ini, kecuali melalui kepemilikan langsung atas properti. Bagi banyak investor, waktunya sudah matang untuk memperkenalkan produk untuk memungkinkan diversifikasi dengan mengalokasikan sebagian dari portofolio investasi mereka ke produk investasi real estat. Ini dapat dicapai secara efektif melalui dana real estat.

Produk investasi properti memberikan peluang untuk memperoleh keuntungan serta pendapatan berkala. Keuntungan modal mungkin timbul dari properti yang dikembangkan untuk dijual kepada pengguna sebenarnya atau investor langsung dan arus pendapatan muncul dari sewa, pendapatan dari deposito dan biaya layanan untuk pemeliharaan properti.

Keuntungan berinvestasi di real estat

Berikut ini adalah keuntungan berinvestasi dalam Skema Investasi Real Estat

• Sebagai kelas aset, properti berbeda dari jalan investasi lain yang tersedia untuk investor kecil maupun besar. Investasi properti memiliki metodologi, kelebihan, dan faktor risiko tersendiri yang berbeda dengan investasi konvensional. Seperangkat faktor yang sama sekali berbeda, termasuk pembentukan modal, kinerja ekonomi, dan pertimbangan penawaran, memengaruhi pasar realty, yang mengarah ke korelasi rendah dalam perilaku harga vis-à-vis kelas aset lainnya.

• Secara historis, dalam jangka panjang, real estat memberikan imbal hasil yang sebanding dengan imbal hasil ekuitas. Namun, volatilitas harga realty lebih rendah daripada ekuitas yang mengarah pada manajemen risiko yang lebih baik untuk mengembalikan trade-off untuk investasi.

• Pendapatan real estat juga menunjukkan korelasi yang tinggi dengan inflasi. Oleh karena itu, investasi real estat yang dilakukan dalam jangka waktu yang lama memberikan lindung nilai inflasi dan menghasilkan pengembalian riil

Risiko investasi di real estat

Risiko yang terlibat dalam berinvestasi di real estat terutama berkaitan dengan depresiasi sewa di masa depan atau risiko pasar properti umum, likuiditas, risiko sewa, dan depresiasi properti. Faktor fundamental yang mempengaruhi nilai properti tertentu adalah:

Lokasi – Lokasi sebuah bangunan sangat penting dan merupakan faktor penting dalam menentukan nilai pasarnya. Investasi properti kemungkinan akan diadakan selama beberapa tahun dan daya tarik lokasi tertentu dapat berubah selama periode kepemilikan, menjadi lebih baik atau lebih buruk. Misalnya, bagian kota mungkin sedang mengalami regenerasi, dalam hal ini persepsi tentang lokasi kemungkinan besar akan meningkat. Sebaliknya, pembangunan pusat perbelanjaan baru yang besar dapat mengurangi daya tarik properti hunian yang damai dan damai.

Karakteristik Fisik – Jenis dan kegunaan bangunan akan mempengaruhi nilainya, yaitu kantor atau toko. Utilitas berarti manfaat yang didapat penghuni dari pemanfaatan ruang di dalam bangunan. Faktor risikonya adalah depresiasi. Semua bangunan mengalami keausan tetapi kemajuan dalam teknologi bangunan atau persyaratannyajumlah penyewa juga dapat membuat bangunan menjadi kurang menarik seiring waktu. Misalnya, kebutuhan pemasangan kabel di bawah lantai dalam skala besar di kantor-kantor kota modern telah mengubah spesifikasi ruang bangunan yang dibutuhkan. Selain itu, bangunan yang dirancang sebagai blok perkantoran mungkin tidak dapat digunakan sebagai Cineplex, meskipun Cineplex dapat memberikan hasil yang lebih baik daripada ruang kantor.

Risiko Kredit Penyewa – Nilai sebuah bangunan adalah fungsi dari pendapatan sewa yang dapat Anda harapkan dari kepemilikannya. Jika penyewa gagal bayar maka pemilik kehilangan pendapatan sewa. Namun, bukan hanya risiko gagal bayar total yang penting. Jika kualitas kredit penyewa menurun secara material selama periode kepemilikan, maka nilai jual kemungkinan akan lebih buruk daripada yang seharusnya.

Sewa Panjang – Lama sewa juga merupakan pertimbangan penting. Jika sebuah bangunan diserahkan kepada penyewa berkualitas baik untuk jangka waktu yang lama, maka pendapatan sewa dijamin bahkan jika kondisi pasar untuk properti tidak stabil. Inilah salah satu fitur menarik dari investasi properti. Karena panjang sewa merupakan fitur yang signifikan, penting pada saat pembelian untuk mempertimbangkan lama sewa pada saat properti kemungkinan besar akan ditempati kembali. Banyak sewa memasukkan opsi istirahat, dan merupakan praktik pasar standar untuk mengasumsikan bahwa sewa akan berakhir pada break point.

Likuiditas – Semua investasi properti relatif tidak likuid bagi sebagian besar obligasi dan ekuitas. Properti lambat bertransaksi dalam kondisi pasar normal dan karenanya tidak likuid. Dalam kondisi pasar yang buruk, butuh waktu lebih lama untuk menemukan pembeli. Ada biaya kesalahan yang tinggi dalam investasi properti. Jadi, sementara investasi saham yang salah dapat dijual dengan segera, membatalkan investasi real estat yang salah dapat menjadi proses yang membosankan dan menyusahkan.

Implikasi Pajak – Selain pajak penghasilan yang harus dibayar atas pendapatan sewa dan keuntungan modal, ada dua pungutan lagi yang harus dibayar oleh investor yaitu pajak properti dan bea materai. Bea meterai dan pajak properti berbeda dari satu negara bagian ke negara bagian lain dan dapat memengaruhi pengembalian investasi yang diharapkan dari sebuah properti.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *